小區停車費漲價，到底誰說的算？

據公開報道，近日，福建福州倉山區某小區地下車位收費問題引發糾紛，部分業主以堵門方式表達訴求，導致公共秩序混亂。該小區地下停車場出入口一度堵車近9小時。

原來，該小區原先免費的車位，突然在7月1日開始收費，包月350元/月（車位租金280元+70元管理費）或按實時收費封頂20元/天，這讓不少未買車位的業主一時間難以接受。

《法治日報》記者近日采訪及查閱公開資料發現，不少小區都曾因停車費變更問題發生過糾紛。有業主質疑，“小區停車費定價有標準嗎”“物業公司調整停車費不經過業主同意，發個通知說改就改，合法嗎”？

廣東深圳某小區業主郝先生表示，近年來他們小區停車費每年都會上漲。今年7月，已經從之前的100多元/月上漲到300元/月。他們向物業公司詢問漲價原因，對方的回復一直都是“因為管理成本上升，所以價格不得不上漲”。

“物業公司說小區停車漲價合理合法，但每次都是漲完價后貼了通知我們才知道，這是不是不符合要求？”郝先生說。

因小區停車費突然翻了一倍，也沒有給業主任何理由，四川成都某小區的王女士于今年8月4日通過12345反映“物業公司隨意漲價停車費”的問題。3天后，區市場監督管理局表示，小區停車收費屬于市場調節價范疇，經營者有自主定價權，且現場已公示價格。雙方發生停車收費矛盾糾紛，可向屬地街道、社區申請搭建平臺調解，也可向人民法院起訴，維護自身合法權益。

據報道，前不久，北京豐臺某小區有業主收到物業公司最新通知，因不接受新的停車費漲價方案，其承租多年的車位已被轉租給其他業主。原來，2023年底，物業公司突然針對小區內120余個車位發布新的收費方案，包括長租和短租兩種方式。針對短租，地庫架空層車位由原本的每月每個450元上漲至950元，半露天車位由每月每個150元上漲至700元。當時，多名業主據理力爭，經過多方協商后物業公司代表承諾價格不變。然而，今年物業公司再次通知說要漲價。

目前，小區40余名業主正計劃通過召開業主大會以及訴訟等方式，厘清120余個車位的產權歸屬問題，同時也對物業公司單方面漲價行為進行抵制。

記者注意到，一些小區停車費大幅上漲甚至高達三四倍，多是物業公司一紙通知公示漲價。

小區停車費價格到底應由誰來決定？

北京大成（上海）律師事務所合伙人、全國住房城鄉建設領域“總對總”訴調對接調解員陳思介紹，小區停車費定價權因產權不同而有區別。業主共有車位，如小區地面停車位，占用業主共有的道路或其他場地，定價權由業主大會或業主委員會行使，物業公司無權單方面決定。若物業公司擅自提高收費，侵害業主共有權。開發商或產權人所有車位，如地下車庫，可由產權人自主定價，但需遵循“合理、公開、費用與服務水平相適應”原則，且不得損害業主合法權益。

“原則上實行市場調節價，無統一最高限價，但部分省市保留政府指導價，超指導價收費無效。如北京需要參照《北京市物業管理條例》進行相關定價和車位管理，超出指導價最高限的收費無效，有關部門應對其進行查處。”陳思說。

在陳思看來，停車費規則需遵循“合理、公開、與服務水平相適應”原則。目前來看，漲價的合理原因包括成本驅動（人力、設施維護）和服務增值（新增服務、補足低價）兩類。首先是成本驅動型漲價，人力成本上升，如物業安保人員工資、社保繳納標準提高等因素；設施維護升級，如停車場照明、消防系統改造、充電樁增設等情況。其次是服務增值型調價，如新增24小時專人值守、充電服務等項目；原收費遠低于現行政府指導價，或因稅費政策變更導致綜合成本上升（補足歷史低價）。

首都經濟貿易大學法學院教授翟業虎認為，變更停車費，對于有業委會的小區，由專有部分面積占比2/3以上且人數2/3以上業主參與表決，并經參與表決的雙過半業主同意，物業公司單方漲價無效。業主可向住建委舉報程序違法，向物價管理部門舉報超政府指導價收費，情況嚴重的可以以侵害業主共有權等為由提起訴訟。未成立業委會的小區，停車費變更應由物業公司與已入住業主協商決定，并在物業服務合同中約定，提前公示，不能單方面決定。

記者注意到，同一小區，停車費標準不同的情況也時有發生。

今年7月30日，在沒有任何通知的情況下，北京朝陽某小區針對外來臨時車輛停車費用大幅上漲，從原先的1元/2小時變為2.5元/15分鐘。

今年6月30日，廣西柳州某小區調整停車收費標準，小區業主車輛露天停車場免費停放，租戶車輛、臨時車輛掃碼交費或按月收取（露天停車費100元/月），地下停車業主80元/月，其他車輛150元/月。“雖然差別不大，且每月收費并不貴，但業主和我們都沒有購買車位，為什么停車費會不一樣。”有租戶表示質疑。

有物業公司工作人員告訴記者，停車從免費變收費或者收費漲價，一大原因是為了避免外來車輛擠占車位。

在北京瀛和律師事務所律師楊海看來，同一個小區停車位因建設成本、位置、面積大小、租賃時長等不同，是可以存在不同的停車費規則的。

在陳思看來，小區公共停車位對業主與非業主使用人實行差別對待具有正當性，其核心目的是保障業主優先使用權。為遏制占用現象、提高周轉效率、保障小區安全秩序、維護業主權益，小區物業公司有權在政府指導價及公示規則內，對外來車輛設定更高臨停價或按小時計費。為公平分配稀缺資源，可對小區內部車輛進行首輛與多輛、業主與非業主的劃分，實行階梯或差別收費，但自治規則需平等適用于全體業主并依法公示。

受訪專家認為，停車費涉及業主核心利益，需通過“多方參與、流程合規、信息透明”的機制達成共識。

楊海說，要建立常態化溝通渠道，保障業主知情權。建議調價方提前公示成本與理由，比如近年停車管理的成本明細、對比人工、維護、能耗等管理成本增長幅度、漲價后的費用是否用于設施升級、與周邊小區的價格對比表等，讓業主了解“為何漲、漲多少合理”。同時召開專項協商會議。由調價方組織業主、物業公司、開發商等召開會議，現場解答業主疑問，對漲價方案進行討論。

陳思提議，政府層面而言，應當完善指導價動態調整機制，根據成本、供需優化價格標準；推動立法明確“成本透明、質價相符、市場協商、共治監督”原則，強制公開定價全流程，建立“業主表決—政府備案—社會監督”閉環管理體系。

翟業虎建議，應強化業委會的“橋梁”作用，業委會作為業主代表，應通過問卷、網絡調研等形式主動收集業主意見，梳理核心訴求，再與物業公司協商。必要時可以引入第三方審核管理成本真實性，避免虛構成本。談判結果需向全體業主公示，接受監督。