記者黃振琳 朱安璋

編者按：

地價(jià)與樓價(jià)一直是“同進(jìn)同退”，但去年的數(shù)據(jù)卻顯示：地價(jià)降了，卻難遏房?jī)r(jià)上升的勢(shì)頭。

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“地價(jià)走高帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲”、“地價(jià)是房?jī)r(jià)的最重要影響因素之一”，這樣的說(shuō)法一直受人認(rèn)同。但細(xì)心的人們發(fā)現(xiàn)，去年武漢“招拍掛”的土地樓面地價(jià)比2005年下降14%，但房?jī)r(jià)仍呈上漲趨勢(shì)。

記者從武漢市土地儲(chǔ)備中心獲悉，受宏觀調(diào)控政策的影響，去年全市成交土地總面積為148公頃，比2005年減少了78公頃，下降了34.5%；出讓土地的總體樓面地價(jià)1715元/平方米，比2005年下降14.2%。而武房指數(shù)顯示，去年武漢商品住房每平方米均價(jià)為3622.2元，較2005年上漲8.26%。

而有數(shù)據(jù)顯示，前兩年，地價(jià)與房?jī)r(jià)是同步上漲的。

為何去年地價(jià)下降了，房?jī)r(jià)仍繼續(xù)上漲？

戴德梁行研究部彭博經(jīng)理介紹，雖然去年總體樓面地價(jià)下降了，但不是每宗土地出讓價(jià)格都下降了，而是區(qū)域分化明顯。譬如積玉橋、武重、江漢路等地塊的拍賣中，樓面地價(jià)屢屢創(chuàng)出新高。而平均樓面地價(jià)統(tǒng)計(jì)涵蓋了遠(yuǎn)郊在內(nèi)的全市土地成交情況，土地均價(jià)有所下降，并不能反映出當(dāng)年的房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)。

中國(guó)指數(shù)研究院華中分院首席分析師李國(guó)政介紹，其實(shí)，樓面地價(jià)和房?jī)r(jià)波動(dòng)不一致是正常的。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的影響，2006年的房?jī)r(jià)漲跌情況并不能直接反映出當(dāng)年的土地成交狀況，當(dāng)年的地價(jià)有滯后性影響。

去年土地供應(yīng)面積減小，競(jìng)爭(zhēng)激烈，使得拿地成本加大，尤其在中心城區(qū)，拍賣價(jià)格普遍超出市場(chǎng)預(yù)期，從心理角度和后續(xù)供應(yīng)看，都有可能會(huì)形成看漲預(yù)期。

而去年雖然房?jī)r(jià)仍維持上漲趨勢(shì)，但增幅比2005年已經(jīng)回落17%，主要是宏觀調(diào)控的影響，加上股市分流了投資者。

根據(jù)分析，去年市場(chǎng)在售的商品房土地多是2005年之前出讓的，從市場(chǎng)上的銷售價(jià)格與當(dāng)初地塊價(jià)格分析，土地成本占房?jī)r(jià)成本的比例多在30%－45%之間，以沙湖的某項(xiàng)目為例，當(dāng)年地塊樓面價(jià)格在2800元/平方米左右，目前在售項(xiàng)目均價(jià)接近7000元/平方米，這一比例達(dá)到40%。